Ein häufiger Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht für den Vermieter stellt die Kündigung wegen Eigenbedarfs dar. Dies oftmals vom Vermieter auch vorgeschoben, um unliebsame Mieter „loszuwerden“.

Die Folgen eines solchen vorgetäuschten Eigenbedarfs können für den Vermieter jedoch erheblich sein. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauermietverhältnis kündigt, ist grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Kündigt somit ein Vermieter wegen Eigenbedarfs für sich selbst oder einen Familienangehörigen, wird die Überlassung der Mietsache nach Auszug des Mieters an diesen jedoch nicht in die Tat umgesetzt, so trifft in diesem Falle den Vermieter die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegenüber dem Mieter tatsächlich bestanden hat und erst im Nachhinein weggefallen ist.

Soweit dies vom Vermieter nicht widerlegt werden kann, steht dem Mieter neben einem Anspruch auf Ersatz angefallener Anwaltskosten und Kosten für die Wohnungssuche grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung für diesen entsteht. Dem Mieter dürfte in diesem Falle aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der ursprünglich von ihm bewohnten und wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung zustehen.

Umstritten ist nach wie vor, wie sich der Mietdifferenzschaden in einem solchen Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs errechnet. Nach überwiegend vertretener Auffassung ist ein solcher Schadensersatzanspruch zeitlich unbegrenzt. Lediglich eine Mindermeinung vertritt die Auffassung, dass ein solcher Schadensersatzanspruch auf Mietdifferenz zeitlich begrenzt ist auf die Dauer von 10 Jahren in Anlehnung an eine durchschnittliche Dauer eines Mietverhältnisses. Dem wird jedoch wohl nicht zu folgen sein. Auch finden sich Gerichtsentscheidungen, welche den Schadensersatzanspruch zeitlich begrenzen auf 3, 3 ½ oder 4 Jahre.

Nach wie vor bleibt grundsätzlich davon abzuraten, einen etwaig unliebsamen Mieter wegen lediglich vorgetäuschten Eigenbedarfs zu kündigen, da sich der Vermieter hier, auch in Anbetracht der steigenden Mietpreise, eines nicht unerheblichen Schadensersatzanspruchs aussetzt.

RA Matthias Hochheimer, Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht